近日，《南方都市报》报道一则新闻：在深圳经商薛先生夫妇于2007年从东莞市黄江镇李女士手中，以28.3万元购买了一块宅基地建房。当时双方也签订了《土地使用权转让协议书》。随着近年来，东莞经济发展，那块宅基地升值了，李女士反悔出让宅基地，将薛先生夫妇告上法庭，要求法院判定协议无效，并要求薛先生夫妇归还宅基地。东莞第三人民法院给此案做出判决：双方签订的协议无效，驳回卖家李女士其他诉讼要求。

这里面就涉及到一个很敏感的话题：宅基地买卖，准确地说是“宅基地使用权转让”。

2007年的东莞，工厂林立，出租房需求非常旺盛，很多手握资金的外地人看到宅基地的潜力，纷纷出钱从东莞农村买宅基地建造出租房，薛先生夫妇就是抱着这样想法，花了28.3万元买下李女士手里的面积101㎡宅基地，此后在这块地上建造了6层约720㎡的房屋，房子一直沿用至今。

在本案中，薛先生夫妇认为签订了《土地使用权转让协议书》，钱物两清，而且办理了相关证件，并经过乡村规划确认，李女士的起诉不合理。

为什么法院最终判定他们之间签订的协议书无效呢，因为根据《宪法》和《土地管理法》规定：农村宅基地使用权应当由具有农村集体经济组织成员资格的村民享受，也就是说，即便是李女士要转让宅基地，也只能在本村集体成员之间进行。薛先生夫妇作为外地人，在法理上是没有资格取得这块宅基地的。所以，法院判定14年签订的协议书无效。

既然合同不具备法律效应，那这些年，在房屋上所建造的6层自建房怎么办？法院认为，这栋房子目前不涉及拆迁，也无法直接鉴定房屋价值，而且这14年间，李女士从未主张过宅基地的归属问题，所以对于腾退房屋的诉讼请求，不予支持。

当前，我省乡村振兴全面实施，农村经济快速发展，类似的案件也对于老百姓建房也是一个警示案例。

筑屋匠温馨提示广大建房人：对于宅基地问题一定要慎之又慎，通过合法、合规手段，并及时办理不动产权证进行确权。